Empreendimento no Complexo São Vicente, Mauá - MRV

Febre da baixa renda esfria na construção civil

05/05/2011 21:08

Publicado em 02/05, no IG São Paulo

A febre da baixa renda esfriou no setor de construção civil. Para analistas que acompanham as ações das construtoras, dificuldades na aprovação de novosprojetos, alta de custos e da competição estão fazendo com que as empresas e o próprio mercado revejam para baixo as expectativas para os lançamentos do “Minha Casa, Minha Vida”.

As empresas também seguraram os lançamentos à espera do governo. A segunda etapa do programa de baixa renda foi oficializada em 02 de fevereiro e a operacionalização no simulador da Caixa Econômica Federal (CEF) ocorreu em 3 de março. Esses fatos levaram algumas empresas a adiar alguns lançamentos até a definição exata sobre elegibilidade de suas unidades, em função das localizações e dos respectivos preços de vendas.

Integradas são as que mais mudam

O resfriamento acontece sobretudo nas companhias conhecidas como integradas, ou seja, que não tinham foco total nos apartamentos mais baratos. “As empresas estão mostrando muito menos entusiasmo ou dependência dos projetos de baixa renda, já que a maior parte do crescimento e do ganho de rentabilidade está vindo de segmentos menos dependentes do orçamento governamental e com menores barreiras de entrada”, dizem os analistas do Barclays Capital em relatório.

No trabalho, os especialistas contam que os balanços das empresas no quarto trimestre mostraram que, com exceção da MRV, o programa do governo não representou mais que 20% dos lançamentos de qualquer empresa. A MRV, junto com a Direcional e a Rodobens, é focada em baixa renda. Em alguns casos, a fatia chegou a 15%.

As prévias operacionais do primeito trimestre de 2011 mostram novas reduções. Das sete empresas com maior fatira de baixa renda, apenas duas – Rodobens e Cyrela – elevaram os lançamentos de até R$ 170 mil. MRV, Direcional, PDG, Rodobens, Rossi e Gafisa diminuíram (veja gráfico ao final do texto).

Segundo o Barclays, a rentabilidade no segmento caiu significativamente, com os subsídios do governo sendo engolidos pelo alto preço dos terrenos. Além disso, as empresas estão descobrindo no segmento de renda média filões mais rentáveis e menos desafiadores do ponto de vista da execução.

Ajustando expectativas

A movimentação não significa que os especialistas estejam com visão negativa dessa indústria, ou acreditem em queda de resultados, mas indica um ajuste às expectativas. “No lançamento do Minha Casa, Minha Vida, muita gente se animou e esperou alta rentabilidade”, disse Flavio Conde, analista do Banif Investment. “Mas, com o crescimento do país e do próprio setor de construção, a competição se acirrou, os terrenos ficaram mais caros e os custos subiram.”

Os especialistas lembram que, em 2007, os lançamentos em geral na construção civil brasileira cresceram com muita força, num aumento de 50% sobre o ano anterior. Desde então houve redução, mas o ritmo continuou alto, com expansão entre 15% e 30%, dependendo da empresa, em 2010. Para 2011, os aumentos esperados ficam em torno de 15% e 20%.

O resultado foi uma elevação no preço dos terrenos, com a competição desenfreada pelas oportunidades, e uma conseqüente redução das margens. “A rentabilidade cai porque o programa do governo tem um teto para o valor do imóvel, o que torna impossível o repasse desse aumento de custo para o produto final”, diz Eduardo Silveira, analista da Fator Corretora.

O teto para imóveis localizados nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal passou de R$ 130 mil para R$ 170 mil no começo de 2011. Nas demais capitais, o valor máximo do imóvel dentro do programa foi elevado de R$ 100 mil para R$ 150 mil.

Essa situação abre espaço para quem trabalha com renda média e média baixa. “São as pessoas que compram para morar, não para investir, e topam pagar mais. Nesses casos, as empresas conseguem repassar a alta de custos”, diz Conde. Segundo Silveira, da Fator, as empresas Tecnisa, Brookfield, Even, EZtec e Helbor têm 80% dos lançamentos concentrados na média renda.

Mão-de-obra mais cara

Outro aumento de custo, lembram os especialistas, está ligado ao próprio crescimento do país nos últimos anos: a mão-de-obra ficou cara. “Essa elevação pressiona sobretudo o resultado de quem contrata muito, de quem é muito grande”, conta Conde, do Banif. “Companhias menores, como Even e EZtec, conseguiram manter suas margens no quarto trimestre e crescem acima da média”, diz. “Custa muito menos ter 20 obras em São Paulo do que 150 no Brasil.”

As expectativas com ganhos do programa do governo também fizeram com que muita gente entrasse de cabeça em um segmento que não conhecia. “Muitos pagaram mais para entrar em um setor no qual não tinham experiência, e que descobriram ser mais difícil que o imaginado”, afirmou Silveira. Foi o caso, diz ele, da Cyrela, que chegou a projetar ter 50% de seus lançamentos na baixa renda. Acabou reduzindo para 30% do total. “A única que cumpriu o prometido foi a Rossi, que tem 80% dos lançamentos destinados à baixa renda e possui mais know-how no segmento”, afirmou.

“O primeiro semestre do ano será muito mais positivo para as empresas integradas e que operam com mais força na média renda”, acredita Silveira.

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